Análise Financeira
Plano de três anos com metas escalonadas de VGV em dois clusters — terceiros e lançamentos. Estrutura de despesas escala proporcionalmente à receita bruta.
Premissas Operacionais
Estrutura de receita e custo que orienta toda a projeção.
Receita
- Comissão sobre revenda (terceiros)6,0%
- Comissão sobre lançamentos4,0%
- Time comercial100% comissionado
Custos
- Comissionamento (corretor recebe direto)50%
- Tributos sobre receita líquida15% → 20%
- Marketing (% da receita bruta)7%
- Despesas diversas (% da receita líquida)2%
- Administrativo — base Ano 1R$ 6 mil/mês
- Jurídico — base Ano 1R$ 8 mil/mês
- Plataforma autoral (Lovable) — base Ano 1R$ 5 mil/mês
- Fotografia e vídeo — 3 prof. (Ano 1) → 2 (Anos 2–3)R$ 6 mil/mês cada
Time comercial 100% comissionado — não há fixo de corretores ou estrutura CLT comercial. Os 50% de comissionamento são pagos diretamente do cliente ao corretor, mediante emissão de NF pelo profissional. Esse montante não transita pela imobiliária e, portanto, não compõe sua base tributável. A alíquota de tributos sobe de 15% para 20% no Ano 3, refletindo a migração natural de regime fiscal conforme o crescimento da receita. As despesas fixas escalam proporcionalmente à receita bruta para acompanhar o crescimento operacional. A equipe de fotografia e vídeo é dimensionada por fase: 3 profissionais no Ano 1 (fase de tração e formação do acervo visual), reduzindo para 2 a partir do Ano 2, quando o ritmo de novas captações se estabiliza.
Metas de VGV por Cluster
Crescimento concentrado em lançamentos com expansão consistente em terceiros.
Projeção 2025 — 2027
Demonstração de resultado consolidada nos três anos.
| Indicador | Ano 1 | Ano 2 | Ano 3 |
|---|---|---|---|
| VGV Total | R$ 350 mi | R$ 600 mi | R$ 1.150 mi |
| Receita Bruta | R$ 15 mi | R$ 26 mi | R$ 49 mi |
| (–) Comissionamento 50% | R$ 7,5 mi | R$ 13 mi | R$ 24,5 mi |
| (–) Tributos | R$ 1,13 mi (15%) | R$ 1,95 mi (15%) | R$ 4,9 mi (20%) |
| (–) Marketing 7% | R$ 1,05 mi | R$ 1,82 mi | R$ 3,43 mi |
| (–) Despesas diversas 2% | R$ 150 mil | R$ 260 mil | R$ 490 mil |
| (–) Custos fixos | R$ 444 mil | R$ 539,2 mil | R$ 888,8 mil |
| EBITDA | R$ 4,73 mi | R$ 8,43 mi | R$ 14,79 mi |
| Margem EBITDA | 31.5% | 32.4% | 30.2% |
Carga tributária aplicada sobre a receita líquida da imobiliária (Receita Bruta menos o repasse de 50% aos corretores) — 15% nos Anos 1 e 2, ajustada para 20% no Ano 3 em função da migração de regime fiscal conforme o ganho de escala. Despesas diversas (cartórios, viagens, eventos, materiais e contingências operacionais) calculadas como 2% da mesma base. Custos fixos escalam linearmente com a receita bruta (fator 1.00x → 1.73x → 3.27x), refletindo ampliação de equipe administrativa, jurídica e investimento na plataforma autoral conforme o volume operacional cresce. A linha de fotografia e vídeo é dimensionada por fase (3 profissionais no Ano 1, 2 nos Anos 2 e 3) e somada ao fixo mensal de cada ano.
Plataforma Autoral
Sistema próprio desenvolvido em Lovable — vantagem competitiva a custo enxuto.
CRM de leads, gestão de carteira, portal do cliente, dashboards operacionais e fluxos sob medida para o modelo Alameda 1.
R$ 5 mil/mês de manutenção contra R$ 15–30 mil/mês em licenças de SaaS imobiliários para volume equivalente.
Dados proprietários, integrações exclusivas com a incorporadora e iteração rápida sem depender de roadmap de fornecedor.
Estrutura Fixa Mensal por Ano
Despesas administrativas escalam proporcionalmente à receita.
- AdministrativoR$ 6.000
- JurídicoR$ 8.000
- Plataforma autoralR$ 5.000
- Fotografia/vídeo (3 prof.)R$ 18.000
- AdministrativoR$ 10.400
- JurídicoR$ 13.867
- Plataforma autoralR$ 8.667
- Fotografia/vídeo (2 prof.)R$ 12.000
- AdministrativoR$ 19.600
- JurídicoR$ 26.133
- Plataforma autoralR$ 16.333
- Fotografia/vídeo (2 prof.)R$ 12.000